KTX 송도역 서해그랑블 청약 분석

안녕하세요. 카란입니다.

오늘 분석할 청약단지는 서해종합건설에서 시공하는 KTX 송도역 서해그랑블입니다.

재건축 아파트이기 때문에 입지가 괜찮고 애초에 규모가 작은데 조합원 물량이 빠져서 세대수가 얼마 안 됩니다.

옥련동 송도역 역세권에 아파트들이 전부 오래되어서 희소성이 있는 입지입니다.

 

KTX 송도역 서해그랑블 지도, 단지배치도

1) KTX 송도역 서해그랑블은?

#지역동향

인천에서 가장 매매 가격이 높은 도시 연수구입니다. 인천 293만 인구 중 연수구는 39만 명 규모의 도시입니다.

인천은 2023년까지 많은 양의 입주가 예정되어있고 미분양이 많은 편은 아닙니다. 연수구 역시 공급이 있는 편이지만 미분양이 제로로, 분위기가 괜찮은 상황입니다. 참고로 연수구의 평당가는 1864입니다.

 

#사업개요

인천광역시 연수구 옥련2동 118-1번지 외 1필지

아파트 215세대(일반분양 56세대)

2021년 8월 분양

2024년 5월 입주예정

4개 동 최고 29층

용적률 249% 건폐율 16%

투기과열지구, 청약과열지역, 정비사업

 

#청약조건

100% 가점제로 진행됩니다.

1순위 해당 지역 : 인천광역시 2년 이상 거주민

1순위 기타 지역 : 수도권(서울, 인천, 경기도) 거주민

 

재당첨 제한 기간 5년(투기과열지구 및 청약과열지구의 1순위 제한)

전매제한기간은 특별공급 시 5년, 일반공급 시 소유권 이전 등기일까지입니다.

 

#청약일정

2021.09.06 특별공급

2021.09.07 1순위 청약

2021.09.09 2순위 청약

2021.09.15 당첨 발표

2021.09.27 계약 시작

 

#납부일정

계약금 10%

중도금 60%(6회, 1차 2021-12-10)

잔금 30%

2) 비슷한 아파트와 가격차는 어느 정도?

#분양가

59타입 56세대 4억 500

 

#평당가

59타입 23.73평 1706만

 

#발코니 확장비

59타입 1658만

 

#가격비교(확장비, 옵션 제외)

오늘의 비교군은 서해그랑블 포레스트 2단지입니다.

연구수 아파트가 대부분 연식이 오래되어 역세권 신축이 귀합니다.

서해그랑블 포레스트 2단지는 인천 1호선 동막역 15분 거리, 입주 2년 차이며, 초등학교, 고등학교가 가깝고 산으로 둘러싸인 입지입니다.

24평 7월 실거래가 4억 8500, 평당가 2020입니다.

KTX송도역 서해그랑블이 역과 더 가깝고 KTX도 예정되어 있기 때문에 교통면에서 입지가 유리합니다.

KTX송도역 서해그랑블의 4억 500의 가격이 꽤 저렴해 보입니다. 9000만 원 이상의 안전마진이 계산됩니다.

 

 

3) 무슨 타입이 좋을까?

#평면도

공급세대는 59형으로, 포베이 판상형의 무난한 구조입니다. 맞통풍 가능하고 드레스룸에 창문도 있습니다.

팬트리는 따로 없으나, 평형이 작기 때문에 구조가 깔끔하게 나온 것만으로도 괜찮아 보입니다.

 

#로얄뷰

전세대 남서향, 일열로 배치되어서 동 4개의 조망이 비슷합니다. 남쪽으로 키가 작은 주택들과 녹지가 있습니다.

주변 조망이 트이고 녹지뷰가 가능할 것 같은데 안쪽에 묘가 여러 군데 있어 보입니다. 높은 층에서는 보일 수 있으니 임장을 가셔서 반드시 분묘 여부와 조망에 들어올지 확인하시기 바랍니다. 이런 이슈가 아니라면 오른쪽으로 갈수록 뷰가 약간 더 좋겠습니다.

 

 

4) 최근 경쟁률은 어느 정도 일까?

#경쟁률통계

지난 6월 연수구에 연수 서해그랑블 에듀파크 청약이 있었습니다.

641세대로 지하철 역세권에서 상당히 떨어져 있고 송도역 GTX가 3km 내에 있습니다.

전세대 해당 지역 1순위에서 평균 경쟁률 5.88 : 1로 마감되었습니다.

펜트 타입을 제외하고 가장 높은 경쟁률을 보인 타입은 84타입 6.18 : 1이었습니다.

송도역 서해그랑블의 입지가 좋고, 세대수도 얼마 안 되기 때문에 경쟁률이 높을 것으로 예상됩니다.

 

 

5) 살기 얼마나 좋을까?

분당선 송도역 도보 10분 소요, KTX송도역 개통 예정

옥련초등학교 도보 10분으로 사거리를 지나 통학하게 됩니다.

옥련중학교 도보 10분, 인송중학교 도보 15분 정도 거리에 위치합니다.

송도고등학교와 옥련여자고등학교가 10분 이내로 통학 가능합니다.

인천해양과학고등학교도 도보 통학 가능한 거리에 있습니다.

 

학업성취도는 연수구 기준으로 인송중학교 중위권, 옥련중학교 하위권입니다.

특목고 진학률은 옥련중학교가 약간 더 높습니다.

연수구의 학업성취도 평균이 인천보다 웃돌기 때문에 옥련중학교의 경우 인천 평균보다 학업성취도가 높은 수준입니다.

 

교통 ★★☆

통학 ★★★

학군 ★★★

학원가 ★☆☆

상권 ★★☆

녹지 ★★★

 

6) 장단점 총평

초중고 통학이 다 괜찮습니다. 주변 사방이 학교가 있어 자녀 키우기에 괜찮고 학군도 나쁘지 않아 좋습니다. 상권도 인프라가 적당히 잡혀있습니다. 세대수가 작아서 커뮤니티 시설이 큰 곳보다는 아무래도 떨어지고 관리에도 인원 대비 인력이 많이 들기 때문에 아쉬움이 있습니다. 주차공간이 1세대당 1대가 안되어 주차문제가 불편할 것으로 보입니다. 아파트에서 분묘가 보이면 아파트 가격에 영향이 있을 수 있으니 이점도 반드시 확인하시기 바랍니다.

9월 6일 청약이 시작되오니 일정 잘 확인하셔서 준비하시길 바랍니다.