더샵 광양베이센트 청약 분석

안녕하세요. 카란입니다.

오늘 분석할 청약단지는 포스코 시공의 더샵 광양베이센트 입니다.

702세대 규모로, 같은 날 광양와우지구에 중흥 S클래스 902세대 청약이 있습니다.

 

더샵 광양베이센트 조감도, 지도, 단지배치도

1) 더샵 광양베이센트는? 미분양이 있지만 상승중, 꾸준한 공급 조심

#지역동향

전남은 전반적으로 2022년에 들어서면서 입주가 적어집니다.

광양은 미분양도 있고 공급도 꾸준합니다.

최근 미분양이 있는데도 가격이 꾸준히 올랐습니다.

공급이 지속해서 예정되어있기 때문에 가격 상승에 영향이 있을 수 있습니다.

 

#사업개요

전라남도 광양시 황금동 552-2

아파트 727세대

2021년 8월 분양

2024년 6월 입주예정

5개 동 최고 33층

용적률 275% 건폐율 18%

개별난방

청약과열지역

 

전매제한기간은 소유권 이전등기까지 입니다.

재당첨 제한 7년

광양, 광주, 전남 거주 시 1순위입니다.(광양시 거주자 우선)

전용면적 85이하 가점제 75% 추첨제 25%

전용면적 85초과 가점제 30% 추첨제 70%

 

#청약일정

2021.08.30 특별공급

2021.08.31 1순위 청약

2021.09.02 2순위 청약

2021.09.09 당첨 발표

2021.09.24 계약시작

 

#납부일정

계약금 10%(계약 시 1000만, 30일 이내 계약잔금)

중도금 60%(6회, 1차 2022-01-10)

잔금 30%

2) 시세차익이 날 수 있을까?

#분양가

84A 339세대 3억3,600

84C 32세대 3억3,400

84D 63세대 3억5,000

114A 51세대 4억4,700

114B 62세대 4억5,100

117A 170세대 4억6,500

 

84타입 3억 중반, 114타입 4억 중 반대 가격입니다.

139팬트타입은 8억 중반, 145팬트타입은 8억 후반입니다.

 

#발코니 확장비

84타입 1290~1370만

114타입 1720~1730만

117타입 1790만

그 외 팬트 타입 2000~3000대입니다.

84타입 천만 원대로 무난한 가격입니다.

 

광양센트럴자이

#가격 비교

황금동에는 아파트가 없어 성황동의 신축과 비교해보겠습니다.

광양센트럴 자이 P3~4000 22년 입주

704세대의 비슷한 규모입니다.

0822기준 실거래가 84C 3억 6969입니다.

 

중동 광양 푸르지오 더퍼스트 21년 입주

1140세대이며, 광양센트럴 자이 바로 위에 위치합니다.

0809기준 84C 3억 1890입니다.

2000정도 피가 붙었습니다.

지역이 달라 비교가 어렵습니다만 입지와 연차를 감안하여 84기준 2~3000정도의 안전마진이 예상됩니다.

 

 

3) 무슨 타입이 좋을까? 판상형 위주로 구성, 주변은 아파트

#평면도

84타입 전부 포베이 판상형입니다. 전부 무난하고 알파룸도 들어가 있습니다.

114A타워형, 114B 5 베이 판상형입니다.

114A는 타워형이지만 모든 방이 남동향, 남서향입니다.

117타입도 5베이인데 알파룸이 좁고 긴 형태입니다.

114형부터 방이 네 개입니다.

 

#로얄뷰

주변이 아파트 예정지입니다.

103동이 학교뷰라 시야가 가장 나올 것 같습니다.

10동, 102동도 나쁘지 않으나 이후 아파트가 어떻게 들어설지에 따라서 조망이 결정되겠습니다.

102동은 동 간 거리가 확보되어 아파트 단지뷰 중 비교적 괜찮습니다.

 

타입별로 보면 84d가 단지 내 뷰라 시야가 좁을 것으로 보입니다.

84A는 남향, 남동향, 남서향

84B는 남향

84C는 남동향

114A 남동향, 남서향

114B 남서향

117 남서향, 남향

선호에 따라 각 세대마다 향 참고하시길 바랍니다.

 

 

4) 당첨될 가능성은?

#경쟁률통계

올해(2021) 4월에 광양푸르지오 더센트럴 청약이 있었습니다.

565세대로, 더샵 광양베이센트의 바로 오른쪽 단지입니다.

가장 많은 비중을 차지했던 320세대 117타입이 2순위 마감되었습니다.

84타입이 2.66으로 가장 높은 경쟁률이었습니다.

당첨가점은 19 - 63이었습니다.

다른 지역에 비해 경쟁률이 낮은 편입니다. 

 

 

5) 살기 얼마나 좋을까? 이제 시작인 지역, 시간이 필요할 것

현재 개발 중인 지역이기 때문에 인프라를 갖추는데 시간이 필요합니다.

 

교통 ☆☆☆

통학 ★★☆

학군 ★☆☆

학원가 ☆☆☆

상권 ★☆☆

녹지 ★★★

 

 

6) 장단점 총평

새로 생기는 지역이라 깔끔하게 조성될 것이고, 그만큼 인프라가 없다는 단점이 있습니다.

8월 30일부터 청약이 시작되오니 일정 잘 확인하셔서 준비하시길 바랍니다.