계양 서해그랑블 더테라스 청약 분석

안녕하세요. 카란입니다.

오늘 분석할 청약단지는 서해종합건설에서 시공하는 계양 서해그랑블 더테라스입니다.

2개 동 124세대로 아파트치고 매우 작은 규모입니다.

 

 

계양 서해그랑블 더테라스 조감도, 단지배치도, 지도

1) 계양 서해그랑블 더테라스는? 작은 규모, 공급이 많은 지역

#지역동향

인천 계양구의 인구는 29만 명입니다.

내년까지 입주가 많고, 2024년에도 입주가 많을 예정입니다.

미분양이 전혀 없어 계양구의 현재 상황은 괜찮습니다.

다만 인천시 전체로 봤을 때도 공급이 많은 편이기 때문에

위험성을 염두해 두셔야 합니다.

 

인천의 평균 평당가는 1392로 최근 6개월간 전국에서 상승률이 가장 컸습니다.

계양구의 평균 평당가는 1179입니다.

연수구, 부평구, 남동구, 서구, 중구 다음입니다.

 

#사업개요

인천광역시 계양구 효성동 24-15

아파트 124세대

2021년 8월 분양

2023년 6월 입주예정

2개 동 최고 23층

용적률 194% 건폐율 17%

청약과열지역

 

85이하이므로 가점제 75%, 추첨제 25%입니다.

등기 시까지 전매제한 있습니다.

재당첨제한은 7년이며 실거주 의무는 없습니다.

중도금을 금융권에 도움받는 경우 6개월 내 전입 조건이 있습니다.

 

#청약일정

2021.08.23 특별공급

2021.08.24 1순위 청약

2021.08.26 2순위 청약

2021.09.01 당첨자 발표

2021.09.16 계약 시작

 

#납부일정

계약금 10%

중도금 60%(6회, 1차 2021-11-25)

잔금 30%

 

 

2) 시세차익이 날 수 있을까?

#분양가(최고가 기준)

84형 A, B, C타입 5억470~5억6236

1층 제외 비싼 가격순 : 84A>84B>84C

계양 서해그랑블 더테라스는 전세대 84타입에 A타입, B타입, C타입으로 구성되며,

ABC타입에서 또 각각 네 개씩 타입을 구분하여 청약합니다.

 

분양가가 5억 중반대로 나왔으며 평당가는 1500~1600정도 수준입니다.

 

#발코니 확장비

전 타입 3800만원

발코니 확장비가 비싼 편입니다.

 

이편한세상 계양 더프리미어 매매가

#가격 비교

이번 비교군은 이편한세상 계양 더프리미어로 2021년 10월 올해 입주예정입니다.

1646세대의 대단지이며 계양 서해그랑블 더테라스보다 입지조건이 좋습니다.

32평 7월 실거래 6억 5천대 호가 7억 이상, 평당가 2000 정도입니다.

 

작전역 역세권에 282세대의 작전역 브라운스톤 계양 스카이가 작년 10월 입주하였습니다.

공품아에 고등학교, 홈플러스가 가까운 입지입니다.

작년 말에 34평이 6억 조금 안되었습니다.

 

비교군의 입지가 훨씬 좋기 때문에 5억 중반에 확장비 3800까지 포함하면

계양 서해그랑블 더테라스의 가격이 저렴해 보이지는 않습니다.

 

 

3) 무슨 타입이 좋을까? 전세대 84타입, 테라스 특화

#평면도

타입별 평면특성

84A 1번은 1층 1세대입니다. 테라스 특성상 1층에 가장 테라스가 많이 제공됩니다. 그러나 1층이라는 점에서 가격도 A타입 중 유일하게 더 낮게 책정되었습니다. 84A형의 네 가지 타입 전부 팬트리 드레스룸 공간이 적당히 들어가고 창도 잘 나있어 통풍이 잘될 것으로 보입니다. 방과 테라스의 위치에서 약간의 차이가 있습니다.

 

84B B타입도 마찬가지로 B-1타입은 1층으로 라인마다 하나씩 3세대입니다. B타입도 방과 테라스의 위치에서 B형의 2,3,4 타입이 나뉩니다. 테라스 부분이 복층이라 층마다 번갈아가며 테라스와 방 위치가 바뀌는 식입니다. 84A와의 차이는 주방이 가운데로 들어갑니다.

 

84C C타입은 평면이 주방에서 거실 쪽으로 꺾어져 있는 것이 특징입니다. 전체 평면이 반듯한 사각형이 아닙니다.

84C-1 타입(1층)은 다른 타입의 1층에 비해 테라스가 적습니다. 그래서인지 분양가가 전 타입 중 가장 적은 5억 470입니다.

 

테라스가 특화된 계양 서해그랑블 더테라스 평면도였습니다. 40평 같은 30평대라고 합니다.

평면을 봐도 상당히 넓어 보이는데 발코니, 테라스의 서비스 면적이 잘빠져서 실제로도 집이 꽤 넓을 것으로 보입니다.

 

매일 보던 전형적인 평면과 사뭇 다릅니다. 펜트하우스처럼 구성되었고 구성, 인테리어도 신경 쓴 티가 납니다.

평면이 일반적이지는 않지만 수납처리도 잘 되어있으면서 테라스가 제공되는 점은 충분히 매력 있어 보입니다.

세 타입이 전부 큰 단점은 없어서 눈치싸움이 치열하겠습니다. C형의 반듯하지 않은 평면이 호불호가 있을 것으로 보입니다.

 

#로얄뷰

주변부가 아파트로 밀집되어 있습니다.

즉 뷰가 전부 아파트뷰입니다. 

두 개 동이 하필 세로로 배치되어있어서 102동의 시야에 101동이 걸립니다.

101동도 다른 아파트를 바라보고 있어서 조망은 기대가 어렵겠습니다.

 

101동 2호 라인(84C일부)이 아파트 사이로 시야가 제일 길게 나올 것 같습니다.

아쉬운 향은 101동의 3호 라인(84B)이 동향으로 들어갑니다.

나머지는 남향, 남동향, 남서향으로 좋은 향입니다.

그 외에 좌측으로 지상주차장이 있어서 아쉬움이 있습니다.

 

 

4) 당첨 될 가능성은? 같은 지역 최근 가점 46~72

#경쟁률통계

근처의 힐스테이트 자이계양이 8월 당첨 발표하였습니다.

812세대에 초역세권, 초중고가 가깝고 브랜드와 규모까지 입지 조건이 계양 서해그랑블보다 좋은 아파트였습니다.

최고 경쟁률 59A 177:1이었고 평균경쟁률 49.11로 전부 해당 지역에서 마감하였습니다.

당첨 가점은 46~72였습니다.

 

 

5) 살기 얼마나 좋을까? 초중고 통학이 10분 내

지하철 역 1호선 작전역이 도보 18분 정도 거리에 위치합니다.

10분 내로 초중고 통학이 가능합니다.

명현중학교는 학업성취도와 특목고 진학률이 낮은 편입니다.

북쪽으로 천마산 줄기가 내려옵니다.

이마트, 롯데마트, 홈플러스가 멀지 않은 곳에 위치해 있고

상권도 두루두루 잘 갖춰져 있습니다.

 

교통 ☆☆☆

통학 ★★★

학군 ★☆☆

학원가 ★☆☆

상권 ★★☆

녹지 ★★☆

 

6) 장단점 총평

장점은 평면도의 실사용 면적이 넓어 이득이고 테라스가 제공됩니다.

조망이 좋았다면 훨씬 더 매력적이었을 것 같습니다.

자녀들이 통학하기 좋은 거리인 것도 좋습니다.

단점은 역세권이 아니고 아파트 규모가 너무 작아 시설과 관리면에서 아쉽습니다.

 

8월 23일 청약이 시작되오니 일정 잘 확인하셔서 준비하시길 바랍니다.