과천지식정보타운 린 파밀리에 청약 분석

안녕하세요. 카란입니다.

오늘 분석할 청약단지는 우미건설, 신동아건설에서 시공하는 과천지식정보타운 린 파밀리에 입니다.

과천지식정보타운의 S8구역 청약일정이 나왔습니다.

 

과천시, 경기도, 서울 인천지역 거주자 우선공급이 있으니 청약을 기다리는 수도권 거주자분들은 관심 가지시면 좋겠습니다.

과천시 2년 이상 거주자, 경기도 2년이상거주자, 기타 지역(수도권) 2년 미만 거주자 순으로 우선 공급됩니다.

당첨자 발표일로부터 재당첨 제한 10년, 전매제한 10년, 입주 가능일부터 거주의무 5년 있습니다.

제약이 크지만 그만큼 가치가 큰 곳이기 때문에 사람들이 의무기간 때문에 포기하는 일은 없을 것 같습니다.

 

---

과천지식정보타운 린 파밀리에 조감도

1) 과천지식정보타운 린파밀레는? 두말할 것 없는 입지

#지역동향

24년 이전까지 입주가 어느 정도 있고 24년에 입주가 적습니다. 미분양은 제로입니다.

현재도 서울 상급지만큼 평당가가 나오는 중이며(송파구 5421 > 과천 5223 > 용산구 5051) 서울과 접근성이 좋은 입지로 인해 가치가 높은 지역입니다. 인구 규모는 6만 정도입니다.

 

#사업개요

길현동 일원 과천지식정보타운 공공주택지구 S-8BL

아파트 659세대(318세대 공공분양 , 227세대 신혼희망타운 분양,

나머지는 추후 공급하는 신혼희망타운 임대물량입니다.)

5개 동 최고 29층

2021년 8월 분양

2024년 4월 입주예정

 

경기도에서 가장 비싸고 서울과 견주는 지역에, 더블역세권과 도시계획으로 쾌적하게 조성되는 입지로 장점이 강력한 지역입니다. 5개동 29층 659세대로 규모가 크지는 않습니다.

 

#납부일정

2021.08.23 특별공급

2021.08.24 1순위 청약

2021.08.25 2순위 청약

2021.08.31 당첨자 발표

2021.11.08 계약시작

 

2024년 4월 입주예정

*신혼희망타운 2021.08.31~09.01 청약*

 

 

2) 시세차익 날 수 있을까? 과천 아파트와 안전마진 분석

#분양가

84.99 9세대 8억 7260

84.81 3세대 8억 6150

84A 227세대 8억 5250

84B 79세대 8억 4140

 

*신혼희망타운

55A 168세대 5억 6700

55B 59세대 5억 5670

 

가장 주력 타입인 84A의 평당가가 2452입니다.

과천 평균이 5200대임을 감안하면 굉장히 저렴한 수준입니다.

과천 지식정보타운 린 파밀리에는 입지가 나쁘지 않은 신축으로 과천 평균 평당가보다 높은 가격을 예상할 수 있습니다.

 

래미안에코팰리스 시세

#가격 비교

주변에 비슷한 입지의 신축이 없어 과천에서 세대수가 비슷한 33평 아파트와 비교해보겠습니다.

과천역의 래미안 에코 팰리스(659세대, 14년 차, 초품아, 역 5분 거리)

실거래 17억대, 평당가 4942입니다.

안전마진을 보수적으로 잡아도 8억대가 나옵니다.

 

#발코니 확장비

800~900만 원대입니다. 신혼 희망타운(55 타입) 650~700만 원대.

이 정도면 나쁘지 않습니다. 많게는 5000까지도 불러서 마진도 높은데 오히려 가격이 착해 보입니다.

 

 

과천지식정보타운 린 파밀리에 단지배치도

3) 무슨 타입이 좋을까? 84AB타입과 갈현천 조망

#평면도

전 타입 남동향 남서향입니다.

84A타입 포베이 판상형 무난한 인기 타입입니다.

84B포베이 판상형이나 주방창이 없어 맞통풍이 불가합니다.

 

55A 포베이 판상형 선호도 높은 타입입니다.

55B 맞통풍이 불가한 타워형입니다.

안방 외 침실이 북동, 북서향입니다.

 

84도, 55도 A타입이 확실히 선호도가 높을 것으로 보이며 물량 또한 세배 정도 많습니다.

 

#로얄뷰

갈현천 강줄기가 아파트를 감싸고 지나갑니다.

도로와 강으로 주변 경관이 좋을 것 같습니다.

805동 801동은 전라인이 시야 확보가 잘되겠고 804동, 805동의 5호, 6호 라인은 갈현천 뷰입니다.

803동 1호와 802동 1, 2, 3호 라인은 학교 뷰입니다. 중~저층 세대는 갈현천 작은 줄기를 볼 수 있겠습니다.

 

803동 804동 근처로 고속도로가 지나갑니다.

우측 801~803동까지 23일 시작되는 공공분양(84) 물량입니다.

좌측 804~805동은 31일 예정된 신혼부부 공공분양과 임대 물량입니다.

 

조망이 타입별로 골고루라 어느 타입이면 무조건 좋다 하는 건 없습니다.

전부 반반 확률이거나 반보다 더 되게 괜찮은 조망을 가져갈 수 있습니다.

 

 

4) 당첨될 가능성은?

#경쟁률통계

2020년 11월에 청약했던 과천 르센토 데시앙(과천지식정보타운 S5블록)의 경쟁률을 보겠습니다.

S5블록은 같은 과천지식정보타운 내의 공원과 초등학교와 붙어있는 입지이며

역과의 거리는 린 파밀리에가 비슷하거나 가깝습니다.

 

평균 경쟁률 470.27 : 1입니다.

다섯개 타입중 99A의 경쟁률이 744.23 : 1로 가장 높았습니다.

 

해당지역 경쟁률만 보면 30.52~37.59 : 1 ,

기타경기는 600~1910 : 1 까지 나왔습니다.

그야말로 로또입니다.

 

당첨가점은 해당지역 65 - 74

그외지역 69 - 80이었습니다.

 

 

과천지식정보타운 린 파밀리에 지도

5) 살기 얼마나 좋을까? 도시계획으로 깔끔하게 두루 갖춘 입지

인덕원역에 과천 지식정보타운역(2024 예정)까지 더블역세권입니다. 

상권은 북쪽으로 바로 붙어 계획되어 있습니다.

아직 어떤 모습일지는 모르겠으나 위치적으로 가까워 도보로 이용하기 좋습니다.

초품아, 중품아로 바로 오른쪽에 학교가 붙어있습니다.

갈현천이 감싸고 있고 아래쪽으로 유수지가 위치합니다.

뷰도 가져가고 천을 산책하기 좋겠습니다.

 

교통 ★★★

통학 ★★★

상권 ★★☆

녹지 ★★★

 

 

6) 장단점 총평

이 정도면 긴말 필요 없이 손가락에 꼽는 조건의 청약입니다.

정말 굳이 흠을 잡아야 하면 세대수가 좀 적다는 것 외에는 없습니다.

청약이 8월 23일 시작되오니 일정 잘 확인하셔서 준비하시길 바랍니다.